Il prezzo non è un desiderio
Un prezzo giusto è l'unico numero che fa lavorare l'annuncio: se è troppo alto l'immobile non riceve visite e dopo qualche mese si brucia, se è troppo basso si vende in fretta ma lascia soldi sul tavolo.
Per questo non partiamo mai da «quanto mi servirebbe», ma da cosa hanno pagato case simili nella stessa zona negli ultimi mesi.
I dati che guardiamo
- Vendite confrontabili: stesse caratteristiche, stesso comune, stessa fascia di metratura, stessi mesi.
- Metratura commerciale reale, non quella calpestabile: balconi e garage entrano con le percentuali giuste.
- Stato manutentivo: impianti, infissi, tetto, cappotto, caldaia. Ogni intervento rimandato è uno sconto in trattativa.
- Classe energetica e spese condominiali: due voci che oggi spostano la decisione più del rivestimento del bagno.
- Tempi: quanto ci vuole a vendere quella specifica tipologia in quella specifica via.
Come si arriva al numero
Rilievo e documenti
Planimetria catastale, visura, atto, APE: verifichiamo che la superficie descritta corrisponda a quella risultata in catasto.
Confronto
Mettiamo in fila le vendite chiuse nella zona e ne scartiamo le non pertinenti: resta il campione che conta.
Correzioni
Piano, esposizione, giardino, box, lavori fatti o da fare: ogni differenza ha un effetto misurabile sul prezzo.
Intervallo, non cifra singola
Indichiamo un prezzo di uscita e una soglia sotto la quale non scendere, con i motivi scritti.
L'errore più frequente
Partire col prezzo «dei sogni» per poi scendere è la strada più lunga e più costosa: le visite calano nelle prime due settimane, e chi arriva dopo considera l'annuncio già visto.
Domande frequenti
Quanto costa una valutazione?
Niente: è un primo confronto con i dati che abbiamo, senza impegno e senza incarico da firmare.
In quanto tempo la ricevo?
Di solito in un paio di giorni lavorativi; se servono visure o verifiche in comune, te lo diciamo prima.
Devo essere presente?
Meglio di sì: vedere gli spazi insieme evita errori su cosa è stato rifatto e cosa no.