Le verifiche che non si saltano
- Umidità di risalita e stato dei muri: una perizia strutturale costa poche centinaia di euro.
- Tetto e grondaie: sono i lavori più costosi da rimandare.
- Esistenza e adeguatezza degli impianti: una vecchia linea elettrica non regge una casa di oggi.
- Vincoli: se l'immobile è in centro storico o in zona tutelata, ogni modifica passa da un'autorizzazione.
- Infrastrutture: gas di rete, fognatura, fibra. In periferia non sono scontate.
Come stimare i lavori
Cantiere tipo
Si parte dal costo al metro quadro per categoria di intervento, non dal preventivo di un amico.
Imprevisti
Si accantona il 10-15%: chi non lo fa finisce per fermare i lavori a metà.
Tempi
Ogni mese di cantiere è affitto, mutuo e spese: il cronoprogramma vale quanto il preventivo.
Detrazioni
Alcuni interventi danno diritto a bonus fiscali spalmati in anni: ottimi sulla carta, da valutare nel flusso di cassa reale.
Quando non conviene
Se il totale tra prezzo, lavori e imprevisti supera il valore di mercato finale dell'immobile, l'operazione è un hobby, non un investimento. Il conto va fatto prima dell'offerta, non dopo.
Domande frequenti
Quanto costa ristrutturare?
Per un intervento completo su un appartamento, l'ordine di grandezza è alcune centinaia di euro al metro quadro, con punte più alte se ci sono struttura e tetto. Serve un computo, non una sensazione.
Si può abitare durante i lavori?
Quasi mai in sicurezza e quasi mai senza polvere. Va previsto un alloggio alternativo per tutta la durata.
Conviene comprare all'asta?
Il prezzo può essere ottimo; il rischio è non poter entrare nell'immobile prima del decreto. Conviene solo se hai già letto la perizia e i verbali.